Ανάστατη η ύπαιθρος από το Προεδρικό Διάταγμα για τα όρια των οικισμών

Σε μία άνευ προηγουμένου αβεβαιότητα μπαίνει η κτηματαγορά της υπαίθρου με το Προεδρικό Διάταγμα 129/2025 του υπουργείου Περιβάλλοντος, σχετικά με τον επανακαθορισμό των ορίων οικισμών κάτω των 2.000 κατοίκων και τους νέους όρους δόμησης. Οι ιδιοκτήτες οικοπέδων είναι ανάστατοι ή ακόμα και πανικόβλητοι, καθώς δεν ξέρουν εάν, με τις νέες διατάξεις, κατέχουν οικοδομήσιμο οικόπεδο ή μη οικοδομήσιμο αγροτεμάχιο. Αυτό σημαίνει, κοινώς, μία τεράστια διαφορά στην αξία της περιουσίας τους, ενώ μέχρι και το 2024 πλήρωναν τον αναλογούντα ΕΝΦΙΑ για οικόπεδα.

Από την πλευρά της κυβέρνησης, γίνεται μια προσπάθεια εκ των υστέρων, να διασωθεί η αξιοπιστία του κρατικού μηχανισμού. Ο λόγος είναι ότι επί 40 χρόνια τα όρια των οικισμών καθορίζονται με αποφάσεις των νομαρχών. Η διαδικασία αυτή έχει κηρυχθεί παράνομη από το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) εδώ και έξι χρόνια. Και μόλις τώρα γίνεται μια προσπάθεια εξορθολογισμού της νομοθεσίας. Το αποτέλεσμα είναι –το πιο χαρακτηριστικό παράδειγμα είναι το Πήλιο– για ολόκληρες περιοχές να μην μπορεί να εκδοθεί καμία οικοδομική άδεια, γιατί έχουν μπλοκαριστεί από την απόφαση του ΣτΕ.

Από την πλευρά της αντιπολίτευσης, οι μέχρι τώρα ανακοινώσεις δείχνουν μία προσπάθεια εκμετάλλευσης του πανικού που επικρατεί στους οικισμούς της υπαίθρου από τα μέσα Απριλίου, διότι τουλάχιστον ΣΥΡΙΖΑ και ΠΑΣΟΚ έχουν κυβερνητική εμπειρία και θα μπορούσαν να είχαν επιλύσει το ζήτημα. Όμως, έχουν δίκιο να «σηκώνουν» το ζήτημα ψηλά στην ατζέντα, καθώς απασχολεί πολύ κόσμο και φαίνεται ότι η διαχείριση της κυβέρνησης δεν έγινε με τον καλύτερο τρόπο.

Αρχικά, ας δούμε τι λέει το Π.Δ., που βγήκε σε ΦΕΚ στις 15 Απριλίου 2025. Το νέο Π.Δ. περιλαμβάνει τρία κεφάλαια, για τον καθορισμό του ορίου οικισμού, τους όρους και περιορισμούς δόμησης, τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης, γενικές διατάξεις με όλες τις ρυθμίσεις για εγκρίσεις, απαγορεύσεις και περιορισμούς δόμησης και μεταβατικές διατάξεις για οικοδομικές άδειες, παράρτημα με τα στοιχεία και τις προδιαγραφές αναγνώρισης οικισμού και συνολικά 20 άρθρα.

Όπως είναι γνωστό, η τελική διαμόρφωση του Π.Δ. για τους οικισμούς έγινε σύμφωνα με τις κατευθύνσεις νομοτεχνικού ελέγχου, που προηγήθηκε, από το ΣτΕ. Αναφέρεται σε τρεις ζώνες, Α, Β και Β1, ενώ η Γ ζώνη, που υπήρχε αρχικά, απαλείφθηκε μετά από νομοθετική παρέμβαση του ΣτΕ. Επίσης, περιορίζει τα όρια των οικισμών σε αυτά που είχαν διαμορφωθεί έως το 1983, καθώς αναφέρει επί λέξει: «Για τον καθορισμό ορίου του οικισμού, κρίσιμος χρόνος είναι η πραγματική κατάσταση κατά την 14.03.1983 (ημερομηνία έναρξης ισχύος του ν. 1337/1983)».

Ακόμα, δίνει αρτιότητα και οικοδομησιμότητα κατά κανόνα σε οικόπεδα άνω των δύο στρεμμάτων με πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο και 15 κατηγορίες εξαιρέσεων, ανάμεσά τους για προστατευόμενες περιοχές, γεωργικής γης υψηλής παραγωγικότητας και εκτάσεις γεωλογικά ακατάλληλες για δόμηση.

Στο άρθρο 16 με τις γενικές διατάξεις, στην παρ. 2, αναφέρεται: «Όρια οικισμών που καθορίστηκαν με αποφάσεις αναρμόδιων οργάνων επανεγκρίνονται ή επαναοριοθετούνται υποχρεωτικά στο πλαίσιο Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, Ειδικών Πολεοδομικών Σχεδίων ή αυτοτελούς Π.Δ., σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος». Τα «αναρμόδια όργανα», σύμφωνα με το ΣτΕ, είναι οι νομάρχες, οι οποίοι εξέδιδαν αποφάσεις οριοθέτησης οικισμών –κατά κύριο λόγο– το διάστημα μεταξύ 1985 και 1987.

Στο Π.Δ., οι τρεις ζώνες για τους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, σύμφωνα με τη χρονική εξέλιξή τους μέχρι το 1983, είναι:

• Ζώνη Α οικισμού: Τμήμα προϋφιστάμενο του 1923 (ιστορικός πυρήνας).
• Ζώνη Β οικισμού: Το συνεκτικό́ τμήμα που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983.
• Ζώνη Β1 οικισμού: Το διάσπαρτο τμήμα αυτού, που δημιουργήθηκε από το 1923 έως το 1983.

Διευκρινίσεις Παπασταύρου

Αναφερόμενος στο νέο Π.Δ., μετά την απόφαση του ΣτΕ να κρίνει μη επιστημονικά ορθές τις οριοθετήσεις που έκαναν οι νομάρχες, ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, Σταύρος Παπασταύρου, τόνισε σε συνέντευξή του στο Παραπολιτικά FM τη Δευτέρα ότι διορθώνει λάθη και αστοχίες δεκαετιών, ενώ θέτει τις βάσεις στις οποίες θα στηριχθούν τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια ανά την επικράτεια της χώρας.

«Πρόκειται για τη σημαντικότερη πολεοδομική μεταρρύθμιση, που γίνεται στη χώρα εδώ και 100 χρόνια, δεδομένου ότι ετοιμάζονται 227 Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και 18 Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια πανελλαδικά. Μέσα στα επόμενα χρόνια, το 80% της ελληνικής επικράτειας θα διαθέτει έναν ολοκληρωμένο, ρεαλιστικό και δίκαιο πολεοδομικό σχεδιασμό».

Όσον αφορά τις απομακρυσμένες περιοχές των οικισμών, που αποτελούν τα ακραία τους όρια, ο υπουργός επισήμανε ότι εξετάζεται ειδική νομοθετική ρύθμιση, στο πνεύμα της απόφασης ΣτΕ, για όσες από αυτές υπάρχει πραγματική και γεωγραφική γειτνίαση. «Επί της αρχής, η ρύθμιση θα αντιμετωπίζει τις περιοχές αυτές ευνοϊκότερα απ’ ό,τι τις εκτός σχεδίου περιοχές, όχι όμως με τον ίδιο τρόπο που αντιμετωπίζει τις εντός σχεδίου», επεσήμανε χαρακτηριστικά.

Το πρόβλημα στο Πήλιο

Η πρόεδρος του ΤΕΕ Μαγνησίας, Νάνσυ Καπούλα, μέσα από το θεσσαλικό Ράδιο ΕΝΑ, ανέφερε ότι ειδικά στην περίπτωση του Πηλίου από το 2019 δεν υπάρχουν όρια στους οικισμούς, καθώς το ΣτΕ, μετά από προσφυγή πολιτών, προχώρησε στην κατάργησή τους, αφήνοντας τους οικισμούς μέσα σε μία νύχτα χωρίς διοικητικά όρια, αρρύθμιστους και εκτός σχεδίου. Σύμφωνα με την ίδια, το πρόβλημα αυτό αφορούσε συνολικά 79 οικισμούς και σήμαινε ότι όλα τα οικόπεδα βγήκαν μη άρτια και μη οικοδομήσιμα, γιατί τα περισσότερα εντός χωριών δεν ξεπερνούν τα 4 στρέμματα.

Όπως ανέφερε χαρακτηριστικά, στη Μαγνησία, υπάρχει η δυνατότητα να εκδίδονται άδειες μέσω της διαπιστωτικής πράξης, μια διαδικασία κατά την οποία ο ιδιοκτήτης καλείται να αποδείξει με συμβόλαια ότι το οικόπεδό του είναι πριν από το 2023. Η κα Καπούλα πρόσθεσε ότι τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια, που συντάσσονται τώρα, θα επαναφέρουν την ομαλή κατάσταση στα ζητήματα των ορίων και θα μπουν νέα όρια στους οικισμούς, που θα βελτιώσουν αρκετά την κατάσταση στο μεγαλύτερο τμήμα.

Ήδη, έχουν εγκατασταθεί μελετητές, που σημαίνει ότι, με αυστηρά χρονοδιαγράμματα, σε δύο χρόνια το πολύ στη Μαγνησία θα επανέλθουν τα όρια και το πολεοδομικό καθεστώς, που υπάρχει από το 2019, θα έρθει για να αποκαταστήσει τα προβλήματα. Εκεί θα υπάρξουν καταγραφές, οι οποίες σε κάποιες επεκτάσεις θα χρειαστούν επιπλέον πολεοδομικές μελέτες.

Πάντως, η κα Καπούλα υποστήριξε ότι το πρόβλημα είναι στις αποφάσεις των νομαρχών και όχι στο Π.Δ., το οποίο θεωρεί ότι βρίσκεται σε θετική κατεύθυνση.

Οι ενστάσεις της ΚΕΔΕ

Τέσσερις μέρες πριν από τη δημοσίευση του Π.Δ. σε ΦΕΚ, η Κεντρική Ένωση Δήμων και Κοινοτήτων είχε συνεδριάσει και εκεί είχαν αναπτυχθεί σοβαρές ενστάσεις από τους δημάρχους. Ο πρόεδρος της Επιτροπής Περιβάλλοντος της ΚΕΔΕ, Μανώλης Κοκοσάλης, έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου: «Αν περάσει αυτό το Προεδρικό Διάταγμα, θα πρέπει να εγκαταλείψουμε τους οικισμούς μας και να πάμε όλοι σε μεγάλα αστικά κέντρα. Τα όρια μειώνονται δραματικά και ακυρώνεται ουσιαστικά η δυνατότητα δόμησης στην περιφέρεια».

Ο ίδιος επεσήμανε ότι η μείωση των ορίων στους οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων γίνεται με κριτήρια του 1983, αγνοώντας τις σημερινές ανάγκες, την πληθυσμιακή και αναπτυξιακή πραγματικότητα και τις εν εξελίξει μελέτες για τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια. Ο Βασίλης Κεγκέρογλου προχώρησε σε πιο νομικοπολιτική αποδόμηση του σχεδίου: «Το Π.Δ. έρχεται να επιβάλει έναν προκρούστειο κανόνα σε όλες τις περιοχές της χώρας, χωρίς να λαμβάνεται υπόψη η ιδιαιτερότητα κάθε οικισμού, ούτε οι τοπικές δυναμικές ανάπτυξης». Ιδιαίτερη αναφορά έγινε στην αντίφαση του υπουργείου Περιβάλλοντος, το οποίο προωθεί τα Τοπικά και τα Ειδικά Πολεοδομικά Σχέδια, τα οποία, όμως, εκπονούνται ταυτόχρονα με το Π.Δ. που τα προδιαγράφει δεσμευτικά, αφαιρώντας ουσιαστικά τον ρόλο της τοπικής αυτοδιοίκησης στον καθορισμό των ορίων οικισμών.

Η ανησυχία για την απώλεια περιουσιών εκφράστηκε με ιδιαίτερη ένταση: «Την παραμονή του Π.Δ. οι πολίτες έχουν οικόπεδα, την επαύριο θα έχουν ‘‘χωραφάκια’’», σχολίασε δηκτικά ο κ. Κεγκέρογλου, εκτιμώντας ότι η πολιτική αυτή ενδέχεται να προκαλέσει ακόμα και εκλογικό κόστος 5%-7% για την κυβέρνηση.

Από αρκετούς δημάρχους και μέλη επισημάνθηκε ότι θα καταρρεύσουν επενδυτικά σχέδια, θα υπονομευθεί η οικοδομική δραστηριότητα και θα ενισχυθεί περαιτέρω η αστυφιλία, ενώ πλήττεται καίρια το όραμα της επιστροφής του πληθυσμού στην ύπαιθρο.

Η Επιτροπή Περιβάλλοντος της ΚΕΔΕ ζήτησε:

• Άμεση αναστολή της διαδικασίας προώθησης του Π.Δ.
• Διαβούλευση με το υπουργείο Περιβάλλοντος, το Συμβούλιο της Επικρατείας και το ΤΕΕ.
• Απόδοση αρμοδιότητας στους δήμους για τον καθορισμό των ορίων μέσω των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων, στη βάση επιστημονικών και χωρικών κριτηρίων.
• Διασφάλιση της συνέχειας δόμησης σε οικισμούς που διαθέτουν υποδομές και κοινωνική ζωή.

Το αποτέλεσμα της συνεδρίασης της ΚΕΔΕ υπέβαλε υπό μορφή κοινοβουλευτικής αναφοράς ο τομεάρχης Αγροτικής Ανάπτυξης του ΣΥΡΙΖΑ-ΠΣ και βουλευτής Λάρισας, Βασίλης Κόκκαλης, ζητώντας την αναστολή των διατάξεων του Π.Δ.

Ανδρουλάκης: «Απαξίωση περιουσιών»

Την Παρασκευή 2 Μαΐου, ο πρόεδρος του ΠΑΣΟΚ, Νίκος Ανδρουλάκης, επισκέφθηκε τη Ζαγορά Πηλίου και τον τοπικό αγροτικό συνεταιρισμό, όπου δήλωσε: «Πρέπει να δοθεί άμεσα λύση σχετικά με το απαράδεκτο Προεδρικό Διάταγμα, σύμφωνα με το οποίο χιλιάδες μικροϊδιοκτήτες σε οικισμούς κάτω των 2.000 κατοίκων, ενώ είχαν οικόπεδα, βρέθηκαν με αγροτεμάχια. Αυτό δείχνει τον ερασιτεχνισμό της σημερινής κυβέρνησης. Για τον λόγο αυτόν, θα πάρουμε άμεσα πρωτοβουλίες, προκειμένου να διορθωθεί αυτή η αδικία».

Στη συνέχεια, τού απάντησε μέσα από τηλεοπτική εμφάνιση ο κ. Παπασταύρου, λέγοντας ότι «το ΠΑΣΟΚ διαστρεβλώνει την αλήθεια» και από τη Λάρισα ο κ. Ανδρουλάκης ανταπάντησε τα εξής την Κυριακή: «Δεν μπορούν οι οριζόντιες αναπτυξιακές πολιτικές να φτάσουν σε όλη την Ελλάδα. Άλλες είναι οι προκλήσεις σε ένα χωριό κοντά στην Αθήνα, άλλες στα Τζουμέρκα, άλλες στα νησιά ή τις πιο απομακρυσμένες περιοχές της χώρας. Απαιτούνται τοπικά σχέδια για το κοινωνικό κράτος, τοπικά αναπτυξιακά σχέδια με συγκεκριμένα κίνητρα ανά περιοχή για να δώσουν προοπτική. Όμως, ποιος θα τα κάνει όλα αυτά; Αυτοί που σας περιφρονούν; Αυτοί που μου απάντησαν εχθές ότι καλώς έκαναν και πανηγυρίζουν διά στόματος του αρμόδιου υπουργού, του κ. Παπασταύρου, για το Προεδρικό Διάταγμα που απαξιώνει την περιουσία χιλιάδων ανθρώπων σε όλη την ελληνική περιφέρεια; Μας είπε ο κ. Παπασταύρου ότι το ΠΑΣΟΚ διαστρεβλώνει την αλήθεια. Η αλήθεια είναι η εμπειρία σας. Καλείτε τα παιδιά σας να μείνουν στον τόπο σας, αλλά βλέπετε τις περιουσίες σας από οικόπεδα να γίνονται αγροτεμάχια. Δεν πάει άλλο με την αλαζονεία και την περιφρόνηση της Νέας Δημοκρατίας απέναντι στον ελληνικό λαό».